Mieter haftet für Schaden, dessen Ursache er vor über 30 Jahren gesetzt hat
Bei Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter beginnt die Verjährungsfrist erst ab Rückerhalt der Mietsache zu laufen. Dies gilt selbst dann, wenn das schadensauslösende Ereignis bereits mehr als 30 Jahre zurücklag. So entscheid der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 31.08.2022 (Az. VIII ZR 132/20).
Die Mieter einer im vierten Obergeschoss gelegenen Wohnung in Berlin hatten im Jahr 1984 das Badezimmer saniert und hierbei einen Fliesenboden samt Bodenabfluss verlegt. Jedoch wurden dabei die erforderlichen Dichtungen nicht eingebaut und somit nicht fachgerecht gearbeitet. Im Jahr 2016 – und damit 32 Jahre später – drang in der unmittelbar darunterliegenden Wohnung schwallartig Wasser durch die Decke. Es wurde festgestellt, dass mehrere Dachbalken beschädigt worden waren, nachdem über die Jahre aufgrund des unzureichend abgedichteten Fliesenbodens Feuchtigkeit in die Decke eingedrungen war.
Im Jahr 2017 verklagten die Vermieter die Mieter infolge des Wasserschadens auf Schadensersatz in Höhe von rund 38.000 €. Die Mieter erhoben die Einrede der Verjährung und begründeten dies damit, dass die schadensursächliche Pflichtverletzung – also der fehlerhafte Umbau – bereits vor mehr als 30 Jahren stattgefunden habe. Demnach sei die Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren gem. § 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB bereits abgelaufen. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg als auch das Landgericht Berlin teilten die Meinung der Mieter und wiesen die Klage ab.
Der BGH sah dies jedoch anders und hob das Urteil des Landgerichts auf. Die Schadensersatzansprüche der Vermieter seien – entgegen der Auffassung von Amts- und Landgericht – nicht verjährt. Dies deshalb, da die in § 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB geregelte 30-jährige Verjährungshöchstfrist nicht anwendbar sei, weil § 548 BGB insoweit eine abschließende Sonderregelung enthalte. Nach der letztgenannten Vorschrift verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährungsfrist beginne – unabhängig von der Anspruchsentstehung – mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte. Nachdem das vorliegende Mietverhältnis fortdauere und die Vermieter die Wohnung noch nicht zurückerhalten haben, habe der Lauf der Verjährungsfrist noch nicht begonnen.
Der BGH verwies die Sache zurück ans Landgericht. Dieses muss nun unter anderem prüfen, ob die Vermieter zu einer vorrangigen Inanspruchnahme der Gebäudeversicherung zu verpflichten sind.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 31.08.2022 – Az. VIII ZR 132/20